Uno de los aspecto más complejos de la construcción de una vivienda es todo lo relativo a normativa, permisos, licencias, impuestos, limitaciones, etc.
Tenemos una normativa europea que, cada día más, es de obligado cumplimiento en los aspectos técnicos. Pero además ha entrado en vigor el nuevo Codigo Técnico de la Edificación que en muchos aspectos ha cambiado la forma de construir, con nuevas exigencias y mejoras en la calidad.
También está todo lo relativo a Hacienda, en lo que compete a impuestos antes y después de la obra, el IVA, etc. Las empresas de suministro de agua, saneamiento, electricidad, teléfono, el Notario, el Registro de la Propiedad, el colegio de arquitectos, el de aparejadores y arquitectos técnicos, la compañía de seguros, las oficinas de control técnico; todos ellos tienen algo que decir, con sus propias regulaciones y normativas.
Es casi imposible publicar de forma inteligible, para los neófitos en la materia, todas las posibilidades que se aplicarían en cada circunstancia, sin llegar a la misma confusión existente. Por ello, explicaremos los principales aspectos de la tramitación y normativa a tener en cuenta asi como una orientación de costes. Lo relativo a permisos y licencias están en la página correspondiente.
Cada comunidad autónoma tiene su normativa específica en temas urbanísticos, luego existe la normativa del ayuntamiento y en algunos casos cada urbanización tiene restricciones al tipo de vivienda a construir.
Adaptación de la normativa autonómica al contenido del Real Decreto 1721/2004, de 23 de julio, por el que se modifica el Real Decreto 1/2002 sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002-2005, y se crean nuevas líneas de actuaciones protegidas para fomentar el arrendamiento de viviendas.
Andalucía: Decreto 463/2004, de 27 de julio, por el que se modifica el Decreto 149/2003, de 10 de junio por el que se aprueba el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007. (BOJA de 4 de agosto de 2004).
Baleares: Decreto 73/2004, de 30 de julio , por el que se regulan las ayudas a la rehabilitación de viviendas con destino a arrendamiento, y a la mejora de la accesibilidad de los edificios y viviendas (BOIB de 5 de agosto).
Canarias: Decreto 4/2005, de 25 de enero, por el que se modifican los Decretos 70/2002, de 20 de mayo, y 75/2002 y 76/2002, de 3 de junio, por los que se regulan diversas medidas en materia de vivienda. (BOC de 26 de enero).
Castilla - La Mancha: Decreto 256/2004 de 28 de septiembre , por el que se modifica el decreto 113/2002 de 27 de agosto, sobre ayudas en materia de vivienda y suelo para el periodo 2002-2005, y se establecen nuevas líneas de actuaciones protegidas para fomentar el arrendamiento de viviendas.(DOCM de 8 de octubre).
Cataluña: Decreto 454/2004, de 14 de diciembre de desarrollo del Plan para el derecho a la vivienda 2004-2007. (DOGC de 16 de diciembre).
Extremadura: Decreto 186/2004, de 14 de diciembre por el que se modifica el Decreto 41/2004, de 5 de abril, por el que se aprueba el plan de Vivienda y Suelo de Extremadura 2004-2007.(DOE de 16 de diciembre).
Galicia: Decreto 233/2004, de 23 de septiembre, por el que se modifica el decreto 199/2002 de 6 de junio, por el que se establecen las ayudas públicas en materia de vivienda a cargo de la Comunidad Autónoma de Galicia y se regula la gestión de las previstas en el Real Decreto 1/2002 de 11 de enero, para el periodo 2002-2005, y se integra el Decreto 35/2004, de 6 de febrero, por el que se regulan las subvenciones a los arrendatarios en el marco del programa bolsa de vivienda en alquiler del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.(DOG de 1 de octubre de 2004).
La Rioja: Decreto 57/2004 de 15 de octubre por el que se modifica el decreto 23/2002, de 19 de abril, por el que se establecen ayudas económicas complementarias al Plan Nacional de Vivienda previsto en el real Decreto 1/2002, de 11 de enero, para el periodo 2002-2005. (BOLR de 19 de octubre).
Melilla: Decreto de 5 de noviembre de 2004 (BOCM de 11 de noviembre).
Murcia: Decreto 119/2004, de 5 de noviembre , por el que se regulan las nuevas líneas de fomento al alquiler de viviendas. (BORM de 8 de noviembre).
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CODIGO TECNICO DE EDIFICACION:
Durante la segunda mitad del siglo XX unos procesos de urbanización y edificación acelerados han configurado la realidad actual de una gran parte del patrimonio edificado de nuestro país. Estos grandes procesos de urbanización han generado unos entornos edificados que dan satisfacción razonable a las necesidades básicas de la mayoría de la población española. Sin embargo, la gran cantidad de nueva edificación construida en los últimos años y en décadas anteriores no siempre ha alcanzado unos parámetros de calidad adaptados a las nuevas demandas de los ciudadanos. Efectivamente, la sociedad española, como ocurre en los países de nuestro entorno, demanda cada vez más calidad en los edificios y en los espacios urbanos.
Esta demanda de una mayor calidad de la edificación responde a una concepción más exigente de lo que implica la calidad de vida para todos los ciudadanos en lo referente al uso del medio construido. Responde también a una nueva exigencia de sostenibilidad de los procesos edificatorios y urbanizadores, en su triple dimensión ambiental, social y económica.
El proceso de la edificación, por su directa incidencia en la configuración de los espacios habitados, implica un compromiso de funcionalidad, economía, armonía y equilibrio medioambiental, de evidente relevancia desde el punto de vista del interés general y, por tanto, de las políticas del Gobierno. El sector de la edificación es además uno de los principales sectores económicos con importantes repercusiones en el conjunto de la sociedad y en los valores culturales y medioambientales que entraña el patrimonio arquitectónico.
Con los objetivos de mejorar la calidad de la edificación, y de promover la innovación y la sostenibilidad, el Gobierno aprueba el Código Técnico de la Edificación. Se trata de un instrumento normativo que fija las exigencias básicas de calidad de los edificios y sus instalaciones. A través de esta normativa se da satisfacción a ciertos requisitos básicos de la edificación relacionados con la seguridad y el bienestar de las personas, que se refieren, tanto a la seguridad estructural y de protección contra incendios, como a la salubridad, la protección contra el ruido, el ahorro energético o la accesibilidad para personas con movilidad reducida.
Esta nueva normativa contribuye de manera decisiva al desarrollo de las políticas del Gobierno de España en materia de sostenibilidad, en particular del Plan de Acción de la Estrategia de Ahorro y Eficiencia Energética, y se convierte en instrumento de compromisos de largo alcance del Gobierno en materia medioambiental, como son el Protocolo de Kyoto o la Estrategia de Göteborg.
El Código Técnico de la Edificación da cumplimiento a los requisitos básicos de la edificación establecidos en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad, la sostenibilidad de la edificación y la protección del medio ambiente. Efectivamente, la Ley 38/1999, en su Disposición final segunda, autoriza al Gobierno para que, mediante Real Decreto, apruebe un Código Técnico de la Edificación en el que se establezcan las exigencias básicas que deben cumplirse en los edificios, en relación con los requisitos básicos relativos a la seguridad y a la habitabilidad, enumerados en los apartados b) y c) del artículo 3.1.
Por un lado, la aprobación del Código Técnico de la Edificación supone la superación y modernización del vigente marco normativo de la edificación en España, regulado por el Real Decreto 1650/1977, de 10 de junio, sobre normativa de la edificación, que estableció las Normas Básicas de la Edificación, como disposiciones de obligado cumplimiento en el proyecto y la ejecución de los edificios. Dentro de este marco jurídico, se aprobaron diversas Normas Básicas desde 1979, que han conformado un conjunto abierto de disposiciones que ha venido atendiendo las diversas demandas de la sociedad, pero que no ha llegado a constituir en sí mismo un conjunto coordinado, en la forma de un Código Técnico de la Edificación, similar a los existentes en otros países más avanzados.
Por otro, el Código Técnico de la Edificación crea un marco normativo homologable al existente en los países más avanzados y armoniza la reglamentación nacional existente en la edificación con las disposiciones de la Unión Europea vigentes en esta materia. En primer lugar, con las relativas a la libre circulación de productos de construcción dentro del mercado único europeo y, principalmente, con la Directiva 89/106/CEE, del Consejo, de 21 de diciembre, relativa a la aproximación de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados Miembros sobre los productos de construcción, transpuesta al Derecho interno mediante el Real Decreto 1630/1992, de 29 de diciembre, sobre disposiciones para la libre circulación de productos de construcción. En segundo lugar ha de considerarse la Directiva 2002/91/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre, relativa a la eficiencia energética de los edificios, en virtud de la cual se han incorporado al Código Técnico de la Edificación las exigencias relativas a los requisitos de eficiencia energética de los edificios, que se establecen en los artículos 4, 5 y 6 de esta directiva.
En el Código Técnico de la Edificación, además de ordenarse y completarse la reglamentación básica de la edificación relacionada con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad establecidos en la Ley 38/1999, se plantea un enfoque orientado hacia exigencias básicas, en línea con el adoptado en el ámbito de la Unión Europea por la Resolución del Consejo, de 5 de mayo de 1985, del “nuevo enfoque” en materia de reglamentación técnica.
Igualmente, el Código Técnico de la Edificación se alinea con el denominado “enfoque basado en prestaciones”, propugnado por las principales Organizaciones Internacionales relacionadas con códigos de edificación, tales como el Consejo Internacional de la Edificación, o el Comité Interjurisdiccional de Colaboración Reglamentaria, ambos inspiradores de los códigos de países avanzados. Este enfoque, entre otras ventajas, permite la apertura del sector a mercados cada día más globales de productos de construcción y de los profesionales del sector. Además, frente a los tradicionales códigos prescriptivos, la adopción de un código basado en prestaciones, supone una mayor apertura a la innovación que se justifica también por la consideración de que los conocimientos y la tecnología de la edificación están en continuo progreso, de tal forma que la normativa promueva la investigación y no dificulte el progreso tecnológico.
El Código Técnico de la Edificación se divide en dos partes, ambas de carácter reglamentario. En la primera se contienen las disposiciones de carácter general (ámbito de aplicación, estructura, clasificación de usos, etc…) y las exigencias que deben cumplir los edificios para satisfacer los requisitos de seguridad y habitabilidad de la edificación.
La segunda parte está constituida por los Documentos Básicos cuya adecuada utilización garantiza el cumplimiento de las exigencias básicas. En los mismos se contienen procedimientos, reglas técnicas y ejemplos de soluciones que permiten determinar si el edificio cumple con los niveles de prestación establecidos. Dichos Documentos no tienen carácter excluyente. Como complemento para la aplicación del Código se crean los Documentos Reconocidos como aquellos documentos técnicos externos e independientes del Código cuya utilización facilita el cumplimiento de determinadas exigencias y contribuyen al fomento de la calidad de la edificación.
Para dar la máxima operatividad a estos Documentos Reconocidos se crea el Registro General del Código Técnico de la Edificación en el que se inscribirán y harán públicos los mismos, así como los distintivos de calidad u otras evaluaciones técnicas de carácter voluntario que contribuyan al cumplimiento del Código. Igualmente podrán inscribirse en este Registro otras evaluaciones técnicas de los productos, equipos o sistemas, referidas a su correcta puesta en obra o a sus prestaciones finales, certificaciones medioambientales del análisis del ciclo de vida de los productos y otras evaluaciones medio ambientales que fomenten la mejora de la calidad de la edificación.
Por otra parte, y sin perjuicio de la inmediata entrada en vigor de este real decreto, y de la consiguiente aplicación del Código Técnico de la Edificación, dada su extensión y complejidad, se ha considerado necesario establecer, de un lado, un régimen transitorio que permita la aplicación temporal de la normativa previa hasta el momento vigente y que es objeto de derogación en el presente real decreto, y de otro lado, un régimen transitorio para la aplicación futura de las nuevas exigencias básicas contenidas en el Código Técnico de la Edificación que se aprueba. Al efecto, se prevé en las disposiciones transitorias segunda y tercera la existencia de dos periodos transitorios, de seis y doce meses, aplicables en relación con las normas que se detallan en cada caso.
En relación con ello, la disposición derogatoria detalla la normativa básica de la edificación que se deroga, así como algunas otras disposiciones reglamentarias que afectan a los edificios, como es el caso de las Normas Básicas para las instalaciones interiores de suministro de agua y determinados preceptos del vigente Reglamento General de Policía de Espectáculos y Actividades Recreativas aprobado por Real Decreto 2816/1982, de 27 de agosto, relativos a la protección contra incendios en estos edificios, ya superados, y que se contemplan en el Código Técnico de la Edificación.
En la tramitación de este Real Decreto se han cumplido los trámites establecidos en la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno y en el Real Decreto 1337/1999, de 31 de julio, por el que se regula la remisión de información en materia de normas y reglamentaciones técnicas y de las reglas relativas a los servicios de la sociedad de la información, en aplicación de la Directiva 98/34/CE del Consejo, de 28 de marzo, por la que se establece un procedimiento de información en materia de las normas y reglamentaciones técnicas, y se ha oído a las Comunidades Autónomas y a la Comisión Técnica para la Calidad de la Edificación, así como a las asociaciones profesionales y a los sectores afectados.
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